Asunto-osakeyhtiölain muutokset voimaan 1.10.2026 – keskeiset uudistukset taloyhtiöille

31.08.2026

Taloyhtiöiden erilaiset häiriötilanteet ovat aiheuttaneet päänvaivaa viimeisten vuosien aikana. Myös lyhytvuokraus verrattain tuoreena ilmiönä on herättänyt monissa yhtiöissä keskustelua. Asunto-osakeyhtiölakiin 1.10.2026 voimaan tulevilla muutoksilla pyritään päivittämään laki vastaamaan tämän päivän asumisen ja toimintaympäristön tarpeita. Muutosten tarkoituksena on muun muassa helpottaa taloyhtiöiden puuttumista häiriötilanteisiin, selkiyttää lyhytvuokrauksen pelisääntöjä sekä parantaa osakkeenomistajien tiedonsaantioikeutta. Kokosimme alle keskeiset muutokset, jotka taloyhtiöiden toiminnassa on hyvä ottaa huomioon.

Lyhytvuokrausta koskeva hallintaanottoperuste

Taloyhtiö voi jatkossa puuttua lyhytvuokrauksesta yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muille asukkaille aiheutuviin haittoihin ottamalla huoneiston yhtiön hallintaan. Edellytyksenä on, että lyhytvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa ja että menettelyllä on vähäistä suurempi merkitys. Vähäiset tai yksittäiset vaikutukset muiden osakkaiden ja asukkaiden asuinviihtyvyyteen eivät siten oikeuta hallintaanottoon. Haittojen minimoimiseksi lyhytvuokralaisten huolellinen valinta ja heidän ohjeistamisensa huoneiston käytöstä ja taloyhtiön järjestyssäännöistä ovat avainasemassa.

Lyhytvuokrausta koskevaa hallintaanottoperustetta arvioidaan tapauskohtaisesti. Tarkoitus ei ole kieltää lyhytvuokrausta kaavamaisesti, vaan puuttua siitä mahdollisesti aiheutuviin konkreettisiin haittoihin. Arvioinnissa otetaan huomioon taloyhtiöiden erilaiset olosuhteet ja lyhytvuokrauksen järjestämistavat kokonaisuutena. Lähtökohtana on, että lyhytvuokraus on sallittua ja osakkaalla on oikeus käyttää huoneistoaan yhtiöjärjestyksessä määriteltyyn käyttötarkoitukseen.

On hyvä muistaa, että taloyhtiöillä on jo voimassa olevan lainsäädännön nojalla mahdollisuus kieltää lyhytvuokraus kokonaan. Tämä kuitenkin edellyttää kaikkien osakkeenomistajien suostumusta, myös lyhytvuokrausta harjoittavan osakkaan. Uusissa taloyhtiöissä kielto on helpompi toteuttaa jo yhtiöjärjestystä laadittaessa.

Muut uudet hallintaanottoperusteet

Taloyhtiöllä on jatkossa oikeus ottaa huoneisto hallintaan myös silloin, kun osakkeenomistaja tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden säilymiseksi taloyhtiön tiloissa on tarpeen. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi silloin, kun osakas tai asunnossa muuten oleskeleva henkilö rikkoo tupakkalain mukaista tupakointikieltoa siten, että menettelystä aiheutuu vähäistä suurempaa haittaa. Hallintaanottoperusteita täydennetään lisäksi erittäin painavalla syyllä, joka rinnastuu häiritsevän elämän viettämiseen taikka terveyden tai järjestyksen säilymiseksi annetun säännöksen tai määräyksen noudattamatta jättämiseen. Käytännössä tämä koskee tilanteita, jotka jäävät muiden hallintaanottoperusteiden soveltamisalan ulkopuolelle. Peruste voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistajan tai muun huoneistossa asuvan henkilön vieraat tai tämän vuoksi yhtiön rakennuksessa tai kiinteistöllä muuten vierailevat henkilöt aiheuttavat toistuvasti muille osakkeenomistajille haittaa tai häiriötä taikka vahingoittavat taloyhtiön omaisuutta. Menettelyn on oltava jatkuvaa ja toistuvaa, joten vierailevan henkilön aiheuttama yksittäinen häiriötilanne ei voisi johtaa hallintaanottoon.

Osakkaan velvollisuus kerätä tiedot huoneistonsa käyttäjistä

Jatkossa osakkeenomistajan on huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneista henkilöistä. Tarvittavilla tiedoilla tarkoitetaan muun muassa vuokralaisen tai lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystietoja. Osakkaalla on lisäksi velvollisuus toimittaa nämä tiedot taloyhtiölle perustellusta pyynnöstä. Taloyhtiö voi tarvita tietoja esimerkiksi silloin, kun huoneiston käyttäjä on aiheuttanut vahinkoa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluville rakennuksen tai huoneiston osille, jolloin vahingonkorvausvaatimus voidaan kohdistaa oikealle henkilölle.

Muutoksen tarkoituksena on helpottaa erityisesti lyhytvuokrauksesta aiheutuvien ongelmatilanteiden selvittämistä ja korostaa osakkaan huolellisuusvelvollisuutta lyhytvuokrausta harjoitettaessa. Jos osakas rikkoo huolellisuusvelvollisuuttaan, hän voi tietyissä tilanteissa olla vuokralaisen rinnalla vastuussa vuokralaisen aiheuttamista vahingoista. Muutoksella ei kuitenkaan ole tarkoitus laajentaa osakkaan tiedonkeruuvelvollisuutta tai vahingonkorvausvastuuta vuokralaisen aiheuttamiin vahinkoihin ilman osakkaan omaa tuottamusta.

Osakkaan tiedonsaantioikeus laajenee

Osakkaalla on jatkossa oikeus saada viipymättä jäljennös taloyhtiöllä olevasta osakehuoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Osakkaalla on esimerkiksi oikeus saada nähtäväkseen hänen huoneistoaan koskeva yhtiön hallussa oleva kuntoarvio tai kosteustarkastusraportti. Asiakirjan toimittamisesta voidaan periä osakkaalta kohtuulliset kustannukset. Säännöksellä varmistetaan, että osakkaalla on riittävät tiedot oman asemansa ja vastuunsa arvioimiseksi esimerkiksi asunnon myynnin tai remonttien suunnittelun yhteydessä.

Vastikeperusteen muuttaminen helpottuu

Lakiuudistus selkeyttää myös huoneiston käyttötarkoituksen muuttamista. Jatkossa osakkeenomistajien suostumusta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan muihin saman käyttötarkoituksen osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta. Edellytyksenä on, että muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista osakkeista ja äänistä kuin niistä, jotka kuuluvat muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajalle.

Taloyhtiöissä voi olla esimerkiksi liikehuoneistoja, joille ei alueellisen kehityksen tai muuttuneen kysynnän vuoksi löydy alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaista käyttöä. Tällöin huoneiston arvoa ja käytettävyyttä sekä taloyhtiön vastikepohjaa voidaan parantaa muuttamalla käyttötarkoitus asuinhuoneistoksi. Uudistuksella on merkitystä esimerkiksi silloin, kun kannattamaton liikehuoneisto halutaan muuttaa asuinhuoneistoksi ja samalla sen vastikeperuste muita asuinhuoneistoja vastaavaksi. Tällöin yksittäinen osakas ei voi estää vastikeperusteen yhdenmukaistamista eikä tarpeettomasti hankaloittaa käyttötarkoituksen muuttamista.

Hoito- ja kunnossapitovastuiden muutokset

Muutoksilla on vaikutusta myös taloyhtiön ja osakkaiden kunnossapitovastuisiin. Jatkossa taloyhtiön kunnossapitovastuulle siirtyvät osakehuoneistojen ulkoikkunoiden lisäksi myös sisäikkunat, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Lakiin lisätään myös säännös, jonka mukaan osakkeenomistajan on hoidettava huolellisesti myös sellaista käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jonka hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Tällaisia tiloja voivat olla esimerkiksi osakashallinnassa olevat huoneistokohtaiset varastotilat ja kylmäkellarit. Ilman yhtiöjärjestysmääräystä osakkeenomistajalla ei kuitenkaan ole näiden tilojen kunnossapitovelvollisuutta eikä oikeutta tehdä niissä muutostöitä. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta selvennetään niin, että osakkeenomistaja vastaa tekemänsä tai edellisen omistajan tekemän muutostyön kunnossapidosta sekä muutostyön myöhemmin aiheuttamista kunnossapitotarpeista ja niistä yhtiölle aiheutuvista kuluista. Poikkeuksena on tilanne, jossa osakkaan muutostyö rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja yhtiö on voinut valvoa muutostyön toteuttamista.

Sähköautojen latauspisteiden kustannusjakoon muutoksia

Taloyhtiöiden sähköautojen latauspistehankkeet ovat yleistyneet viime vuosina. Kustannusjako on kuitenkin voinut tuottaa haasteita, kun siitä ei ole ollut erillistä yhtiöjärjestysmääräystä. Lakiuudistuksen myötä maksuperusteena käytetään kustannusten tasajakoa, jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä yhtiövastikkeen maksuperusteesta latauspisteiden rakentamisesta hyötyvien tai siihen suostuneiden osakkaiden osalta. Uudistuksesta ja sen kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua. Muutos helpottaa päätöksentekoa, koska erillistä yhtiöjärjestysmääräystä tai yhtiöjärjestyksen muuttamista ei tarvita.

Kirjoittaja